당신만 모르는 상가 입지 고르는 꿀팁 / 대한민국 상가투자 지도 / 옥탑방보보스(김종율)

 

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대한민국 상가투자 지도 / 옥탑방보보스(김종율)

 

    안녕하세요! ◡̈ 실천하는 북리더 북벅입니다.

 

    요즘은 코로나로 시국이 시국이니만큼 왕래도 줄고 인터넷 구매로 소비가 몰리면서 상가가 많이 힘든 상황입니다. 하지만 주식도 그렇고 부동산도 그렇듯 인기가 사그라들고 아무도 관심가지지 않았을때 투자를 한다면 멀리 보았을땐 이득인것같아서 <대한민국 상가투자 지도>를 가지고 왔습니다.

 

    <대한민국 상가투자 지도>는 상가를 소유한 임대인부터, 상가를 골라 자영업을 하시려는 분들 모두 반드시 필독해야 할 책입니다. 책은 일일 매출을 기반으로 한 입지분석을 메인주제로 합니다. 모든 상권의 기본인 편의점 일일매출을 가장 베이스로 하며 곁가지로 여러 프랜차이즈 매출을 입지에 따라 어떻게 다른지 분석했습니다.

 

    특히 <대한민국 상가투자 지도>는 상가입지분석의 끝판왕입니다. 기존에 주거용 부동산(아파트 등) 입지에 자신이 있으셨던 분들도 상가투자에 접근할 때는 이 책을 통해서 상가입지를 바라보는 시각을 달리하실 필요가 있습니다. 무턱대고 아파트 입지분석을 그대로 적용했다간 실패할 확률이 많아 보입니다.

 

    상가투자에 있어서 방법과 기술적인 측면보다는 좋은 상가를 고르는 입지분석을 하는 눈을 기를 수 있습니다. 어떻게 하면 공실률이 적은 상가를 고를 수 있는지, 곧 죽을 예정인 상권을 피할 수 있는지, 반대로 좋은 입지의 특징, 제일 중요한 유효수요와 유효동선을 그리는 방법 등을 이 책을 통해서 배워보겠습니다.

 

     지은이 김종율(옥탑방보보스) 

 

    아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했습니다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 상가와 토지 투자 강의를 하고 있습니다. 

 

    상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부 및 부동산 법제팀에서 근무하면서부터입니다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거칩니다.

 

 

     목차 

 

1부. 이것이 상권분석의 정답지다

  - 상권과 입지, 어느쪽이 더 중요할까?

    아무리 나쁜 상권에도 좋은 입지는 있다 / 유동인구에 현혹되지 마라 / 핵심은 주동선이다 / 간판발에 속지 마라 / 입지분석의 필수, 상가 매출 / 전문성 없는 전문가들의 세상 / 매출 자료보다 매입 자료를 요구하라 / 망하는 입지 vs 성공하는 입지 / 파리바게뜨와 배스킨라빈스의 수익은 얼마나 될까? / 생각보다 매출이 적은 식음 프랜차이즈 / 김밥집과 떡볶이집의 결정적 차이 / 도시 외곽에도 좋은 상가가 있다

2부 역세권 매출 지도

  - 낙성대역

    편의점, 대로변이 좋을까 이면 골목이 좋을까? / 원룸촌 중앙 입지가 좋은 이유 / 롯데리아가 문을 닫은 까닭은? / 같은 동선상의 이디야커피와 쥬시, 당신의 선택은? / 베이커리, 유효수요 2,000세대 이상이어야 / 커피전문점, 브랜드인가 입지인가? / 낙성대역 남부 상권의 편의점 & 치킨점

  - 서울대입구역

    화장품이 잘 팔리는 가성비 좋은 투자지역 / 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너 / 이디야커피와 빽다방이 대결하면 / 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌 / 월 매출 6,000만 원에 월세 100만 원이 가능한 곳 / 좁고 후미진 곳에 의외의 가치가 있다 / 소액투자의 정석, 쑥고개길 미니스토어

  - 노원역

    대로변 상가의 함정 / 대형 패스트푸드점 사이에서 틈새를 찾다 / 상권의 성격, 업종과 잘 맞아야 / 지하철역 앞이 반드시 좋은 입지는 아니다

  - 천호역

    새로운 개발 없는 구상권이지만 / 파리바게뜨는 왜 뚜레쥬르보다 장사가 잘될까? / 유흥 상권 내 편의점은 얼마나 잘될까? / 새로 생긴 영화관은 얼마나 호재일까? 

  - 불광역 & 연신내역

    은평구의 뜨거운 두 역세권 / 매출을 높이는 신의 한 수, 후문 만들기 / 커피전문점, 인테리어보다 외관 / 테이크아웃을 해야 하는데 커피전문점이 2층에? / 대로변도 골목고 똑같이 대박(연신내역 북부) / 유흥가보다 원룸가(연신내역 남부)

  - 구로디지털단지역

    지식산업센터 내 편의점은 얼마나 잘될까? / 유흥 상권의 베이커리가 성공할 수 있을까?

  - 홍대입구역

    임대료는 어떤 과정을 거쳐 상승하는가? / 평균보다 4배 높은 매출, 투썸플레이스 / 하루 매출 1,000만 원, 에뛰드하우스의 비결 / 화장품점이 입점할 만한 상가에 투자하라

  - 안암역 & 고려대역

    대학가에서 선전하는 이니스프리 / 대학생 모임 장소로 딱! 맥주를 마실 수 있는 치킨집 / 고려대생이 오지 않는 고려대역

  - 경희대 상권과 프랜차이즈 매출

    경희대학교 학생들과 병원 교직원들의 회식 장소

  - 경기도

    신도시 상가, 위험한 투자를 하지 않으려면(동탄신도시) / 유흥 상권이라면 안쪽 자리를 사라(안산) / 미분양에 공실이 넘쳐나도 성공하는 입지는 있다(위례신도시)

 

 

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     빠른 요점 (실제 책에서는 지도 위주 설명) 

 

    - 부동산 가격이 비싼 동네보다 낮더라도 유효수요의 주동선이 더 큰 곳이 더 많은 수익을 낼 수 있다.

 

    - 김밥집은 유효수요 내 초중고 및 학원가가 있어야한다. 입지가 좋아도 9평짜리 점포에서 손님을 받아봤자 한계가 있다. 차라리 먹자골목상권이 월세 100만원 높더라도 매출액이 1,000만 원 정도 더 나온다면 이득이다.

 

    - 고깃집 임대료는 30평 기준으로 월 500만 원이 가장 적합하다. 더 좋은 입지로 가본들 회전율에 한계가 있을 테다.

 

    - 같은 편의점이라도 단독주택보다 원룸이 유리하다. 하지만 40-50평대 아파트가 있는 곳은 불리하다. 즉 1인 가구 수요가 적기 때문이다.

 

    - 유동인구에 현혹되지 마라. 유효수요와 유효수요의 주동선을 파악하되 유동인구가 많은 곳으로 오해해서는 안된다. 이곳 사람들이 편의점을 이용하려 할 때 어느 동선으로 갈 것이며 이 편의점이 그 동선상에 있는지, 그리고 편의점을 이용하려 할 사람들의 규모를 파악하는 것이 핵심이다. 또 이 상권을 먹여살릴 유효수요는 어디에 있는지, 그들이 주로 어느 길로 다니는지, 3-5개 정도의 경쟁 동선을 설정한 뒤 유동인구를 조사하여 그중 가장 많은 사람이 다니는 곳을 찾는다. 그것이 주동선이다.

 

    - 매출 자료보다 매입 자료를 요구하라. 지식산업센터는 연면적 기준으로 10평당 근무인이 거의 1명이다. 설령 매출 자료를 받더라도 본부 직원을 통해 "저도 인근에 점포를 열고 싶다." 자연스레 물어보면서 그 지역의 매출을 확인할 수 있다. 계약서에 매출 자료를 첨부하고, 이를 토대로 계약했으며 이 매출 자료가 권리금을 측정하는 근거라고 명시하자고 요구하자.

 

    - 아메바 지도를 그려보자. 유효수요를 기반한 상권 나누기, 유효수요의 크기, 주동선 살피기, 경쟁사로 갈 주동선도 살피기, 예로 1번 자리가 더 큰 길가의 사거리이며 유동인구도 많고 개별공시지가도 더 비싸겠지만 아메바 지도를 그려보면 안쪽 후보점보다 열세라는 점이 여실히 드러난다.

 

    - 업종별 필요 세대수 : 편의점, 세탁소, 부동산중개소 (500세대) 주거지역의 베이커리, 병의원, 학원, 주류 등 판매하는 삼겹살집, 음식점 (2,000세대) 배스킨라빈스, 주류 안 파는 김밥집, 대형 슈퍼마켓 (4,000세대)

 

    - 역세권 상권에서 가장 좋은 입지는 출구 앞이 아니라 첫 번째 코너다. 또한 코너를 낀 안쪽 골목의 유효수요를 잡을 수 있느냐 없느냐가 큰 매출 차이를 보인다.

 

    - 편의점은 원룸촌, 베이커리는 아파트촌 : 임대인은 어떤 업종을 유치해야 더 나은 임대료를 받을 수 있을지 고민해야한다.

 

    - 대로변이 아닌 이면 골목은 관통도로를 끼지 않은 입지엔 개점을 자제 권고한다. (동선상 유동인구도 적고 유효수요도 적기 때문) 이런 입지에 개점해도 되는 조건은 오피스텔이나 상업지구처럼 '아주 가까이에 대형 수요와 대형수요가 있을 때만'이다. 일반상업지역 또는 최소한 준주거지역이어야 가능하다.

 

    - 동-서, 남-북 간 제대로된 관통도로가 있는가?

  

    - 박리다매 업종 특성상 역 앞이나 역 이면의 첫 번째 코너 정도의 입지를 골라야 한다. 대로변이 너무 비싸면 한 골목 정도는 안으로 들어가더라도 한 블록 이상 들어가면 승산이 없다. 다만 상권 볼륨이 크고 해당 점포가 유효수요의 주동선 상에 위치한다면 이야기가 달라질 수 있다.

 

    - 영화관은 다소 높은 금액으로 임대나 분양이 되지 않는 고층 상가에 유치되는 경우가 있으므로 1급지라는 맹신은 버리자. 영화관이 들어오면 호재보다는 해당 상권을 먹여 살릴 유효수요가 어디 있고, 그들이 생활하느느 동선 중 가장 활발한 곳, 즉 주동선이 어디인지 찾는 것이 최우선이다.

 

     가슴 와닿는 문장 

 

    "자료 준비 4년, 투입 인원 70명!"

 

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    이상으로 <대한민국 상가투자 지도>를 요약했습니다. 같은 책이라도 개개인마다 느끼는 크기차이가 클것입니다. 저는 전자책(ebook)으로 보았으나 종이책을 구매해서 한번 더 읽을 계획입니다. 평소 월세 상가에 관심가지셨던 분들은 이 책으로 입지분석에 기초를 다지시기에 충분하다고 생각합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 여러분의 공감과 댓글은 글을 쓰는데 큰 힘이 됩니다! 😍